Onderhoudsplicht huurwoning: wie is verantwoordelijk, verhuurder of huurder?
Grote, structurele gebreken — zoals aan het dak, de leidingen of de cv-installatie — zijn wettelijk altijd de verantwoordelijkheid van de verhuurder, ook als uw huurcontract iets anders beweert. Kleine, dagelijkse onderhoudszaken, de zogeheten kleine herstellingen, komen wel voor rekening van de huurder.
Wat is het wettelijke uitgangspunt bij onderhoud?
Op grond van artikel 7:206 BW is de verhuurder in beginsel verplicht om gebreken aan de woning te verhelpen die het gebruik ervan door de huurder belemmeren. Dit geldt voor structurele, grote gebreken: een lekkend dak, kapotte leidingen, een defecte cv-ketel, problemen met de fundering, of een niet-functionerende centrale verwarming.
Een clausule in uw huurcontract die deze verantwoordelijkheid volledig bij de huurder legt, is nietig — dit is dwingend recht en mag niet ten nadele van de huurder worden afgesproken, ook niet als u met die bepaling heeft ingestemd bij ondertekening.
Daarnaast bestaan er zogeheten kleine herstellingen, opgesomd in het Besluit kleine herstellingen, die wél voor rekening van de huurder komen. Denk aan het vervangen van kleine onderdelen zoals stopcontacten, het ontstoppen van eenvoudig bereikbare afvoerputjes, het vervangen van kranen of het bijhouden van kleine, dagelijkse zaken die passen bij normaal gebruik en onderhoud van de woning.
Het onderscheid zit dus in de aard en omvang van het gebrek: is het een ingrijpend, structureel probleem dat de bewoonbaarheid van de woning raakt, dan is dit voor de verhuurder. Is het een klein, eenvoudig te verhelpen ongemak dat past bij dagelijks gebruik en onderhoud, dan is dit voor de huurder. Bij twijfel is de aanname dat de verhuurder verantwoordelijk is, tenzij duidelijk sprake is van een kleine herstelling.
Heeft u zelf schade veroorzaakt door onzorgvuldig gebruik, dan verschuift de verantwoordelijkheid: reparaties aan schade die aan u te wijten is, komen wél voor uw eigen rekening, ook als het om een op zichzelf "groot" gebrek gaat. Het gaat dus niet alleen om de omvang van het probleem, maar ook om de oorzaak ervan.
Een voorbeeld uit de praktijk
Stel: de cv-ketel in uw huurwoning valt uit en er is geen warm water meer. Uw verhuurder verwijst naar een clausule in het huurcontract die stelt dat "onderhoud en reparaties aan installaties voor rekening van de huurder komen".
Deze clausule is nietig voor zover het gaat om een structureel gebrek zoals een defecte cv-ketel — dit valt onder de onderhoudsplicht van de verhuurder op grond van artikel 7:206 BW, ongeacht wat het contract zegt. U kunt de verhuurder schriftelijk sommeren dit binnen redelijke termijn te herstellen.
Zou het daarentegen gaan om een verstopte gootsteen die u eenvoudig zelf kunt ontstoppen, dan valt dit wél onder de kleine herstellingen die voor uw eigen rekening komen.
Wat kunt u nu doen?
- 1Beoordeel of het gaat om een structureel gebrek (verhuurder) of een kleine herstelling (huurder) aan de hand van het Besluit kleine herstellingen.
- 2Meld een gebrek dat onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder valt altijd schriftelijk, met foto’s en een redelijke hersteltermijn.
- 3Verwijst uw verhuurder naar een contractuele bepaling die de onderhoudsplicht volledig bij u legt, wijs dan op de nietigheid van zo’n bepaling voor grote gebreken.
- 4Onderneemt de verhuurder na sommatie niets, schakel dan het Juridisch Loket, een huurteam, of de Huurcommissie in.